Sector inmobiliario comercial europeo: En medio de dinámicas opuestas

Las inversiones en inmuebles comerciales en Europa registraron un sólido primer trimestre antes de desacelerarse en el segundo, en un contexto de incertidumbre macroeconómica y anuncios de nuevos aranceles.

En este entorno, la recuperación parece perder impulso, aunque algunos sectores menos expuestos al ciclo económico, como el sanitario, siguen mostrando resiliencia. La ralentización es especialmente acusada en los activos secundarios, que enfrentan mayores costes operativos y una oferta abundante, ampliando la brecha con el segmento prime. Por último, la demanda de oficinas avanza de forma moderada, respaldada por el crecimiento del empleo en el sector servicios y una mayor asistencia presencial al lugar de trabajo.

En medio de estas dinámicas opuestas, la creciente importancia de los criterios ESG y los riesgos climáticos está impulsando una transición del mercado hacia activos más resilientes y sostenibles.

Inversiones: Desaceleración en el segundo trimestre tras el impulso inicial

Durante el segundo trimestre de 2025, las inversiones en el mercado inmobiliario comercial europeo alcanzaron los 37.100 millones de euros, lo que eleva el total del primer semestre a 77.800 millones de euros. Esto supone un aumento del 5% interanual. Los volúmenes de inversión se distribuyen de forma equilibrada entre las principales clases de activos, con aproximadamente 8.500 millones de euros cada una:

• El mercado de oficinas, especialmente en Francia y Reino Unido, lucha por recuperar un impulso sostenido, a pesar del creciente interés por estrategias de valor añadido.
• Los activos comerciales mantienen el dinamismo del inicio del año, apoyados por rentabilidades de entrada atractivas.
• Los activos sanitarios sumaron 3.700 millones de euros en el primer semestre (incluidos 1.500 millones en Reino Unido). Los inversores institucionales siguen mostrando un fuerte apetito por el sector, aunque la oferta sigue siendo limitada.

El mercado de inversión ha recuperado liquidez, impulsado por varias desinversiones “forzadas”, motivadas principalmente por vencimientos de deuda o la necesidad de liberar capital para cumplir con requisitos ESG. Además, unas condiciones de financiación más favorables han permitido el regreso de operaciones de gran envergadura, que elevan los volúmenes totales, pero ocultan el número aún limitado de transacciones.

Segmento prime: Rentabilidades estables pese a ajustes leves

En los últimos doce meses, las rentabilidades del segmento prime de oficinas se han mantenido estables e incluso han registrado ligeras reducciones en algunos casos. Esto refleja una fase de estabilización más que una recuperación inmediata tras una corrección pronunciada.

A cierre de junio de 2025, las rentabilidades del segmento prime de oficinas en capitales europeas se situaban entre el 4.00% y el 5.25% (Londres 4.00%, París 4.15%, Madrid 4.70%, Ámsterdam 4.90%), mientras que en mercados regionales oscilaban entre el 5.50% y el 6.50% (Lille 5.85%, La Haya 6.40%, Edimburgo 6.50%).

A pesar de un mejor contexto financiero, los inversores siguen siendo selectivos, centrando su atención en activos de calidad ubicados en localizaciones estratégicas.

Mercado de alquiler de oficinas: Aumento general de la demanda, pero persisten disparidades regionales

En el primer semestre de 2025, la demanda aumentó un 6% respecto al mismo periodo de 2024, impulsada por el crecimiento del empleo en el sector servicios y una mayor asistencia al lugar de trabajo conforme se normaliza el teletrabajo. Sin embargo, el comportamiento varía entre ciudades: Londres (+31%) y Fráncfort (+12%) registraron incrementos significativos interanuales, mientras que la demanda en París cayó un 12%.

En este clima general de cautela, los inversores están adoptando estrategias de racionalización de costes. Las zonas periféricas, donde los alquileres siguen siendo más competitivos que en los centros urbanos, podrían beneficiarse, especialmente aquellas con buena accesibilidad y una oferta de servicios diversificada.

A escala europea, la oferta de oficinas continúa creciendo, y solo cuatro ciudades (Londres, La Haya, Milán y Madrid) han registrado descensos en las tasas de desocupación en los últimos doce meses. Las tasas de desocupación en distritos centrales tienden a estabilizarse, mientras que en zonas periféricas siguen aumentando, segmentando aún más los mercados. Muchas ciudades están promoviendo la reconversión de oficinas vacías (especialmente en residencias) y limitando la nueva construcción; estrategias que podrían contribuir a reducir las tasas de desocupación a largo plazo.