Sector inmobiliario comercial europeo: La cautela manda

El primer trimestre de 2025 reveló una cierta estabilidad en los mercados inmobiliarios comerciales europeos. Sin embargo, esta estabilidad oculta dinámicas contrastadas entre regiones, poniendo de relieve una recuperación aún fragmentada. 

Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha seguido recortando los tipos de interés, varios factores de tensión siguen obstaculizando una auténtica relajación monetaria, impidiendo así un descenso duradero de los tipos a largo plazo, condición clave para una compresión significativa de los rendimientos inmobiliarios. La orientación monetaria más acomodaticia del BCE contribuye a un empinamiento de la curva de rendimientos, reforzando el atractivo relativo de los productos inmobiliarios.

Inversiones: Dinámicas regionales contrastadas

En el primer trimestre de 2025, se invirtieron 36.600 millones de euros en inmuebles comerciales, lo que eleva el total de los últimos 12 meses a 165.000 millones de euros. El mercado parece haber entrado en una fase de consolidación tras los ajustes observados en 2023 y 2024. En términos relativos, los inversores europeos están aumentando su presencia, representando hasta el 40% de los volúmenes invertidos, mientras que los flujos norteamericanos están disminuyendo en medio de la incertidumbre geopolítica latente. La dinámica de la inversión en Europa fue desigual en el primer trimestre de 2025. En Francia, los volúmenes de inversión aumentaron un 41% interanual, mientras que Alemania y el Reino Unido registraron descensos respectivos del -7% y el -31%.

En el primer trimestre, los sectores retail y de oficinas experimentaron un crecimiento significativo de sus volúmenes de inversión, con aumentos del 17% y el 25% respectivamente, tras una fase de ajustes de valor.

Compresión moderada de los rendimientos

En el primer trimestre de 2025, los rendimientos de las oficinas prime en Europa registraron ligeros descensos, reflejo de un renovado interés de los inversores por esta clase de activos tras un periodo de significativa corrección del valor y de mejora de las condiciones de financiación. 

A finales de marzo de 2025, los rendimientos de las oficinas prime en las capitales europeas oscilaban entre el 4% y el 5% (París 4,2%; Londres 4%; Milán 4.5%; Ámsterdam 5%; Berlín 4.8%; Madrid 4.85%), mientras que en las principales ciudades regionales los rendimientos prime oscilaban entre el 5.5% y el 6.5% (Lille 5.85%; Lyon 5.5%)1.

Los inversores siguen siendo muy selectivos, favoreciendo los activos bien situados que cumplen las últimas normas técnicas y medioambientales, mientras que los activos secundarios siguen bajo presión con rendimientos más altos y menor demanda.

Recuperación contrastada de la contratación

La contratación en Europa aumenta ligeramente, aunque las empresas mantienen la cautela. Esta recuperación sigue siendo contrastada en los distintos mercados. Berlín registró una caída interanual del 25% en la contratación, alcanzando su nivel más bajo desde 2013, mientras que Fráncfort y Dublín vieron cómo la contratación se duplicaba con creces en el mismo periodo. La demanda sigue centrándose en activos modernos.  Para seguir siendo competitivos, se anima a los inversores a invertir en la renovación de activos. Apoyados por una demanda centrada en activos de alta calidad, los alquileres prime siguieron subiendo en el primer trimestre de 2025, pero a un ritmo más lento que en 2024.

La oferta en Europa sigue creciendo, impulsada por los nuevos desarrollos iniciados antes de la crisis y la ralentización de la demanda, así como por las vacantes motivadas por estrategias de racionalización inmobiliaria. Sólo tres ciudades -Hamburgo, La Haya y Madrid- vieron descender sus tasas de vacantes en el primer trimestre de 2025