• A pesar de la menor asequibilidad, las tendencias demográficas seguirán respaldando la demanda de viviendas

  • La revalorización del precio de la vivienda se ralentizará pero seguirá siendo superior a la inflación a corto y medio plazo

  • El endurecimiento de las condiciones financieras equilibrará algunas de las diferencias regionales que han surgido en el último decenio

El mercado inmobiliario, que venía registrando una sólida expansión desde 2012, comenzó a debilitarse en la segunda mitad de 2018. Se redujo la compraventa de viviendas tanto nuevas como de segunda mano, al tiempo que se desaceleraba las nuevas construcciones y el precio de la vivienda. Esto se produjo como consecuencia de la fuerte reducción de la asequibilidad debida, a su vez, al aumento de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios (Gráfico 1). La menor asequibilidad significa que hay menos compradores que pueden permitirse acceder al mercado inmobiliario. La reducción de la demanda conllevó una caída de las compraventas, que afectó a los precios, lo que, por su parte, repercutió en la obra nueva. Si bien los tipos de interés son los principales responsables de la ralentización actual, estos se suman a un período de seis años en el que el precio de la vivienda ha superado a los ingresos, en algunos casos, de manera significativa (Gráfico 2). Desde esta perspectiva se examina el estado actual del mercado inmobiliario y se presentan nuestras previsiones para 2019 y los años siguientes en los segmentos unifamiliar y plurifamiliar.

Tipos de interés y asequibilidad

El tipo de interés fijo de los préstamos hipotecarios a 30 años alcanzó su nivel máximo situándose en el 4,94 % a mediados de noviembre, un punto porcentual más que el año anterior. Un aumento de este orden significa una subida del 11 % de la cuota de amortización mensual para una vivienda de precio medio de 260.000 USD1, de 983 USD a 1.104 USD. A nivel anual, esto significa un aumento de 1.462 USD, lo que supone casi el 2,4 % de los ingresos medios por familia.2 El aumento de los tipos de interés habría afectado especialmente a las rentas más bajas en las zonas de alto coste. Si a ello se suma la aún fuerte revalorización del precio de la vivienda como consecuencia de una oferta limitada de viviendas para la venta, el aumento de los tipos de interés ha llevado a una menor demanda que probablemente se mantendrá a corto y medio plazo.

A finales de 2018, el tipo de interés fijo de los préstamos hipotecarios a 30 años, que representan más del 70 % de los préstamos para la compra de vivienda pendientes de amortización, se situaba en torno al 4,5 %. Estimamos que este tipo se estabilizará en torno al 5 % a corto y medio plazo, lo que significa que más de la mitad del impacto del aumento de los tipos de interés ya ha sido absorbido por el mercado.

Condiciones del sector inmobiliario

A pesar de que la demanda seguirá siendo reducida debido a la menor asequibilidad, la demografía respaldará en buena medida al sector inmobiliario. La Gran Recesión redujo considerablemente la creación de nuevos hogares, lo que ha llevado a un porcentaje mayor respecto al pasado de jóvenes adultos a vivir con sus padres (Gráfico 3). La reducción en la creación de nuevos hogares fue acompañada de una tendencia a la baja en las construcciones iniciadas (Gráfico 4). Mientras que las construcciones iniciadas están alcanzando lentamente su nivel tendencial basado en la población que se sitúa en 1,35-1,40 millones, la escasez de viviendas que se registra en una serie de zonas atractivas se mantendrá en el futuro cercano debido a las limitaciones a la construcción y a la falta de lotes de terreno edificable, especialmente en las zonas situadas en un radio no excesivamente distante de los centros urbanos.

Gráfico

La tasa media nacional de viviendas desocupadas (Gráfico 5) oculta la demanda contenida. En los últimos 12 meses, mientras que en las áreas metropolitanas se ha reducido la tasa de viviendas desocupadas, esta ha aumentado en las zonas no metropolitanas (Gráfico 6), reflejando la mayor oferta de empleo en los centros urbanos. En las áreas estadísticas metropolitanas (MSA por sus siglas en inglés), las viviendas desocupadas en propiedad han aumentado en el interior de las ciudades principales y han disminuido en los barrios residenciales, lo que refleja el vigor relativo de la demanda de viviendas unifamiliares por parte de los adultos pertenecientes a la generación del milenio que están formando o aumentando su familia. Esto sugiere que, aunque podría haber algunos cambios en las preferencias de la generación del milenio en comparación con las generaciones anteriores, la Gran Recesión ha influido en buena medida en la elección de la vivienda por parte de los jóvenes adultos, lo que terminará revirtiéndose.

Gráfico

Las tasas de desocupación de viviendas también varían de un estado a otro; así, por ejemplo, Alaska y Virginia Occidental registran la mayor tasa de desocupación de viviendas en propiedad (Gráfico 7), mientras que Dakota del Norte y Oklahoma presentan la mayor tasa de desocupación de viviendas en alquiler (Gráfico 8). Todos estos estados se han visto afectados por la desaceleración del sector energético en el período 2014-2016. Por otro lado, los estados con la tasa de desocupación de viviendas más baja tienden a estar situados en el este y en Nueva Inglaterra. Además, Minnesota, Nueva Jersey, Kentucky y Georgia también cuentan con un mercado inmobiliario relativamente restringido.

Gráfico

 

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El presente documento ha sido elaborado por el Servicio de Estudios del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) por cuenta propia y de sus sociedades asociadas (cada una de ellas del Grupo BBVA) para su distribución en Estados Unidos y en el resto del mundo, y se ofrece a título meramente informativo. La información, opiniones, estimaciones y pronósticos aquí contenidos se refieren a esa fecha específica y están sujetos a cambios sin previo aviso debido a las fluctuaciones del mercado. La información, opiniones, estimaciones y pronósticos contenidos en este documento han sido recopilados u obtenidos de fuentes públicas que la Compañía considera correctas en cuanto a su exactitud, integridad y/o exactitud. Este documento no es una oferta de venta ni una solicitud de adquisición o enajenación de una participación en valores.

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