Mercado inmobiliario comercial europeo: ¿primeros indicios de un repunte inminente?

Este artículo ha sido escrito por Virginie Wallut, Directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers

Aunque los mercados inmobiliarios europeos llevan varios trimestres adaptándose al nuevo entorno financiero, parece que algunos segmentos han encontrado un nuevo equilibrio que podría sentar las bases para un repunte de los volúmenes de inversión a corto plazo, y de las valoraciones a medio plazo.

Todos los sectores inmobiliarios se ven afectados por la subida de los tipos de interés y los costes de financiación, pero algunos se están adaptando más rápidamente que otros. Mientras que la actividad inmobiliaria sigue cayendo en general, se está estabilizando o incluso repuntando en algunas zonas. Del mismo modo, aunque los rendimientos no dejan de aumentar en la mayoría de los mercados, parece haberse alcanzado un punto de consenso en varios otros, como la logística en Alemania y el comercio minorista en el Reino Unido. Francia, que tradicionalmente va a la zaga de otros mercados, sigue mostrando signos de transición.

Volúmenes de inversión: ¿primeros signos de recuperación?

Los inversores y prestamistas adoptaron a principios de año una actitud expectante que se tradujo en una fuerte caída de los volúmenes de inversión durante los tres primeros trimestres. El descenso fue especialmente acusado en el segmento de las grandes transacciones, ya que se recurre más a la financiación. 

En los últimos doce meses, los volúmenes de inversión europeos han seguido una tendencia a la baja, con una caída media del 55%: -50% para el Reino Unido, -52% para Francia y -60% para Alemania. A finales de septiembre, las oficinas representaban el 30% de los volúmenes de inversión en 2023, frente al 51% en 2019. La proporción de activos de diversificación ha seguido aumentando, alcanzando el 24% a finales de septiembre de 2023. 

Hay algunas excepciones, especialmente en Alemania y los Países Bajos, donde los volúmenes de inversión vuelven a aumentar, con un repunte de alrededor del 30% durante el trimestre. El mercado francés, más lento que sus vecinos en la fase de ajuste de precios, sufre la competencia de otros países europeos que empiezan a presentar oportunidades interesantes.

Los rendimientos de las oficinas prime siguen el ritmo de los tipos de interés al alza

Tras la décima subida consecutiva de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, los rendimientos inmobiliarios siguen aumentando en toda Europa. Por otra parte, en muchos países europeos el elevado coste de la deuda se traduce en un apalancamiento negativo. Los rendimientos de las oficinas primen aumentaron entre 10 y 50 puntos básicos en el último trimestre, con lo que el incremento interanual se sitúa entre 35 y 170 puntos básicos (Dublín 35 puntos básicos, Londres 50 puntos básicos, París 75 puntos básicos, Bruselas 75 puntos básicos, Múnich 150 puntos básicos). En el sector logístico, los rendimientos prime aumentaron una media de 7 puntos básicos durante el trimestre, lo que sugiere un punto de entrada atractivo para una clase de activos con buenos fundamentales de alquiler.

El aumento de los rendimientos varía dentro de un mismo mercado en función de la calidad y la ubicación de los activos. Los inversores suelen esperar una prima de riesgo adicional superior a 150 puntos básicos para los activos situados en zonas periféricas. La tendencia es la misma para los activos "obsoletos", tanto en términos de durabilidad como de funcionalidad.

Un aumento de la oferta difícil de controlar

Al igual que ha sucedido en Alemania y ante la ralentización económica, la reducción de costes es una cuestión clave para las empresas. La contratación* en los principales mercados europeos de oficinas cayó un 21% interanual, debido principalmente a la reducción del espacio alquilado. Sin embargo, en algunos mercados, como París, Lyon y Ámsterdam, la demanda se estabilizó o incluso aumentó en el tercer trimestre. Las empresas buscan principalmente activos de calidad, que ofrezcan espacios más pequeños con buena accesibilidad.

En Europa, la oferta de oficinas aumentó un 4% durante el trimestre, con lo que el incremento interanual se situó en el 14%. Destacan algunos mercados, como Bruselas, Ámsterdam y Milán, donde la oferta disminuyó en el tercer trimestre.

Polarización de los mercados de alquiler con la aparición de un término medio

La polarización del mercado del alquiler evoluciona paralelamente a la aparición de un tercer segmento. Hasta ahora, el mercado de alquiler incluía:

• activos prime en ubicaciones céntricas, donde la oferta es cada vez más escasa, lo que ejerce una presión al alza sobre los alquileres. En toda Europa, a excepción del Reino Unido, los alquileres prime subieron en el tercer trimestre
• activos secundarios en ubicaciones periféricas, donde la abundante oferta sigue aumentando, haciendo bajar los valores de los alquileres. 

A medida que el entorno económico se oscurece, está surgiendo un segmento intermedio: activos prime y ecológicos que están disponibles a niveles de alquiler competitivos debido a su ubicación periférica.

El aumento de las tasas de disponibilidad en toda Europa pone de manifiesto un problema de oferta inadecuada, tanto en términos de ubicación como de calidad. La oferta sigue aumentando en las ubicaciones periféricas, pero disminuye en las zonas céntricas. Los distritos comerciales centrales de París y Múnich tienen tasas de desocupación del 2,1% y el 0,6% respectivamente, mientras que las ubicaciones periféricas tienen tasas de desocupación cercanas al 20%. Dos tendencias opuestas determinarán la oferta futura. El elevado volumen de desocupación en los próximos 24 meses aumentará la oferta de activos de segunda mano, mientras que la nueva construcción está cayendo en picado. En la región del Gran París, por ejemplo, por cada m² de oferta de buena calidad, hay 2,5 m² de espacio obsoleto.