La vivienda de 1 millón de dólares: ¿Qué está impulsando el mercado inmobiliario australiano a nuevos máximos?

Con el precio medio de la vivienda habiendo superado la simbólica marca de 1 millón de dólares, el mercado inmobiliario australiano está experimentando una fase de crecimiento vigoroso.

Este impulso, respaldado por la caída de las tasas de interés, un desequilibrio persistente entre la oferta y la demanda, y una sólida base económica, está generando preguntas sobre la sostenibilidad del modelo de vivienda australiano.

El mercado inmobiliario australiano se calienta

El último informe de la Oficina de Estadísticas de Australia (ABS) ha confirmado lo que los actores del mercado inmobiliario han estado observando durante varios meses: Australia ha alcanzado una nueva etapa en la recuperación de su mercado de vivienda.

Al final del primer trimestre de 2025, el valor total de las viviendas residenciales del país se situó en 11.366 millones de dólares, un aumento del 1.2% en el trimestre y casi un 6% interanual. El precio medio de la vivienda nacional ahora se sitúa en 1.002.500$, un nivel que no solo refleja la fortaleza del mercado de vivienda, sino que también contribuye significativamente al aumento del costo de vida en el país.

Los precios de las propiedades varían de ciudad a ciudad

Detrás de este rendimiento general se encuentra una realidad más matizada. Si bien todas las capitales están mostrando crecimiento, las dinámicas son altamente diferenciadas, según datos de Cotality, reportados por Property Update:

• En Brisbane, los precios han aumentado un 6.8% en el último año, convirtiendo a la ciudad en la segunda más cara de Australia después de Sídney, en términos de costo medio de una vivienda.
• Perth y Adelaida también registraron aumentos anuales sustanciales, del 7.5% y 8.1%, respectivamente, impulsados por una migración interna sostenida y una oferta nueva muy limitada.
• Melbourne, por otro lado, sigue siendo una de las pocas capitales donde los precios han caído interanualmente, bajando un 0.7%.
• Sídney, a pesar de su reputación como un mercado difícil de alcanzar, vio que los precios aumentaron solo ligeramente, con un crecimiento del 1% interanual. La capital económica del país sigue siendo una de las ciudades más caras del mundo, ocupando el decimotercer lugar en el mundo en términos de precio por metro cuadrado, según un estudio de Deutsche Bank.

En general, los precios en las capitales aumentaron un 2.5% interanual, pero las diferencias entre ciudades se están ampliando, reflejando la fragmentación estructural del mercado australiano.

Fuente: Property Update

En términos de estados y territorios, la ABS señala que el precio medio de la vivienda residencial en New South Wales (NSW) (1.245.900$) sigue siendo el más alto del país, seguido por Queensland (QLD) (944.700$) y el Territorio de la Capital Australiana (ACT) (941.300$).

El Territorio del Norte (NT) mantiene el precio medio más bajo en 517.700$.

El mercado de vivienda australiano impulsado por tres motores poderosos

Uno de los principales catalizadores de esta recuperación es la política de tasas de interés del Banco de la Reserva de Australia (RBA). Después de aumentar las tasas de interés al 4.35% en 2023 para contener la inflación, el banco central dio un giro en 2025.

Se han implementado dos recortes de tasas de interés, y las expectativas del mercado son de hasta tres recortes más para mediados de 2026. Este alivio está ayudando a restaurar la capacidad de endeudamiento de los hogares y a apoyar el mercado.

"El impulso continuo que estamos viendo en casi todos los mercados sin duda está siendo impulsado por los recortes de tasas, tanto los que ya han ocurrido como los recortes potenciales en los próximos meses," dijo Tim Lawless, director ejecutivo de investigación de la división de investigación de Asia-Pacífico de CoreLogic, según Reuters.

La caída de las tasas de interés es aún más influyente ya que Australia se caracteriza por un sistema hipotecario dominado por préstamos a tasa variable o a corto plazo.

A diferencia de los Estados Unidos, donde los prestatarios pueden fijar su tasa durante 30 años, la mayoría de los australianos ven su tasa revisada cada dos a cinco años, haciendo que la transmisión monetaria sea más directa. Una caída de 0.25 puntos en las tasas de interés del RBA puede reducir los pagos mensuales de un préstamo de 1 millón de dólares en alrededor de 150$, según Real Estate.

Al mismo tiempo, la demanda estructural sigue siendo muy fuerte, impulsada por una demografía en rápido crecimiento. En 2024, la población de Australia superó los 27.3 millones, impulsada por una migración neta de 547.300 personas, señala Property Update. Este dinamismo migratorio, superior a los niveles previos a Covid, está manteniendo al mercado de vivienda bajo constante presión.

Sobre todo, sin embargo, es la escasez de oferta la que es el principal motor del crecimiento. En 2024, solo se construyeron 179.900 viviendas, muy por debajo de las 240.000 al año requeridas bajo el Acuerdo Nacional de Vivienda, informa Property Update.

Los retrasos en la construcción, el coste de los materiales, la escasez de mano de obra y las restricciones administrativas están pesando mucho en la cadena de producción. Los permisos de construcción están en su nivel más bajo en más de una década.

El resultado es una escasez crónica, particularmente en las grandes ciudades, y una presión persistente sobre los precios y los alquileres.

Empeoramiento de la asequibilidad a pesar de los subsidios

El aumento de los precios de las propiedades va acompañado de un declive significativo en la asequibilidad en el contexto del aumento del coste de la vida. Según el informe de 2025 de Demographia, las ciudades de Sídney, Melbourne, Brisbane y Adelaida están entre las metrópolis más inasequibles del mundo, con ratios de precio/ingreso que superan nueve veces el salario medio.

Sídney es un caso en particular, con un precio medio de vivienda de 1,83 millones de dólares, o casi 27 años de ingresos netos para el hogar promedio, señala ABC News, reportando datos de la ABS.

El gobierno federal está tratando de amortiguar este golpe con medidas de apoyo para compradores primerizos. A partir de enero de 2026, el acceso a la garantía pública, que permite a los compradores adquirir con un depósito del 5% y sin seguro de préstamo, se extenderá a prácticamente todos los compradores, sin techos de ingresos.

Si bien esta medida promete estimular el acceso a la propiedad de vivienda, también riesga aumentar la demanda a corto plazo sin resolver la escasez de viviendas.

La estructura del mercado complica aún más las cosas. Una proporción creciente de las ventas son sin préstamo, impulsadas por los boomers y las herencias, mientras que los jóvenes trabajadores se ven obligados a comprar en las afueras o optar por unidades en lugar de casas.

El fenómeno del “rentvestor” también está en aumento: hogares que invierten en un área asequible mientras alquilan su residencia principal en un vecindario mejor ubicado.

¿Un aumento duradero en los precios de las propiedades o un sobrecalentamiento controlado?

Los analistas coinciden en que los precios seguirán aumentando en 2025-2026, pero a un ritmo más moderado que en ciclos anteriores.

Según las previsiones de Domain, los precios de las casas podrían aumentar en un promedio del 6% en las capitales durante los próximos 12 meses, mientras que se espera que los precios de las unidades aumenten un 5%.

Fuente: ABC News

Se espera que los mercados de Sídney, Melbourne y Brisbane impulsen este crecimiento, ya que son más sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los movimientos de los inversores.

Sin embargo, los aumentos deberían seguir limitados por las restricciones de asequibilidad, la alta deuda de los hogares y la posible fatiga de los compradores tras varios años de estrés fiscal.

Un aumento sorpresivo de la inflación, una recaída en el mercado laboral o una crisis de confianza podrían revertir la dinámica, pero los fundamentos –demografía, empleo y escasez– siguen siendo sólidos.

Una oportunidad para los inversores, un desafío para los compradores

El mercado inmobiliario australiano está entrando en una nueva fase, una de recuperación impulsada por tasas más bajas, pero obstaculizada por una oferta estructuralmente insuficiente y un aumento de las restricciones de asequibilidad.

La perspectiva de un crecimiento moderado pero constante ofrece oportunidades para los inversores a largo plazo, particularmente en ciudades con alta demanda y en segmentos intermedios (apartamentos familiares, barrios en proceso de gentrificación).

Para los compradores primerizos, sin embargo, la situación sigue siendo compleja. La estabilización de las tasas de interés podría dar nueva vida al poder adquisitivo, pero sin una respuesta estructural a la crisis de oferta, los precios seguirán siendo persistentemente altos.

El desafío es claro: Australia necesita construir más, más rápido y mejor, mientras reequilibra las políticas públicas entre el apoyo a la demanda y la acción sobre la oferta. De lo contrario, la propiedad de vivienda podría convertirse en un sueño cada vez más inaccesible para una gran proporción de australianos, y la vivienda seguirá pesando mucho en el coste de vida general del país.