¿Encarecerá los préstamos hipotecarios la pausa en las tasas de interés de la Fed?

¿Qué pasaría si las altas tasas de interés no fueran un paréntesis, sino la nueva normalidad? 

Con muchos prestatarios esperando ansiosamente una caída en las tasas de interés para finalmente obtener o refinanciar un préstamo hipotecario, la Reserva Federal de EE.UU. (Fed) acaba de enviar un mensaje claro: no hay prisa.

A pesar de las señales de relajación de la inflación, el banco central prefiere esperar antes de recortar más las tasas. Como resultado, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios siguen siendo altas, presionando el poder adquisitivo de los hogares y congelando parte del mercado de la vivienda.

Detrás de esta decisión aparentemente técnica de la Fed se encuentra una realidad muy concreta: el costo de los préstamos sigue siendo alto, los pagos mensuales pesan más en los presupuestos, y el acceso a la vivienda se está volviendo más difícil, particularmente para los compradores primerizos.

En un contexto de resiliencia económica, tensiones geopolíticas y una política comercial agresiva, la Fed prefiere jugar a lo seguro, incluso si eso significa prolongar la presión sobre los hogares. Aquí está el porqué las altas tasas de interés podrían durar... y lo que significa para los préstamos hipotecarios.

Una pausa prolongada de la Fed

Con la inflación aún por encima del objetivo del 2% establecido por la Reserva Federal, y el crecimiento económico de EE.UU. manteniéndose resiliente, la Fed decidió mantener sus tasas de interés clave sin cambios en su reunión del 18 de junio. 

Esta decisión extiende una secuencia de statu quo que comenzó a principios de año. La tasa clave permanece así fija en un rango de 4.25% a 4.50%.

En su conferencia de prensa, el presidente de la Fed, Jerome Powell, adoptó un tono cauteloso, enfatizando que "la política monetaria sigue siendo ligeramente restrictiva" y que la institución tiene "el tiempo necesario para observar la evolución de los datos". A pesar de algunas señales de relajación en el frente de precios, la Fed no tiene prisa por reactivar la economía recortando las tasas de interés.

Especialmente dado que el entorno político y comercial sigue siendo inestable, notablemente con el regreso en fuerza de una política tarifaria ofensiva impulsada por la administración Trump, lo que probablemente alimentará nuevas tensiones inflacionarias.

"Si bien los datos de inflación y las métricas laborales se han suavizado en los márgenes, el tono de la Fed se mantuvo sereno, incluso en la frontera de ser de línea dura. Powell calificó a la economía de "sólida," desestimó el enfriamiento laboral como "nada preocupante," y dejó claro que la barra para un recorte en verano sigue siendo alta", señaló Stephen Innes en FXStreet.

Recortes de tasas de interés pospuestos... e inciertos

La Fed sigue considerando oficialmente dos recortes de tasas entre ahora y el final del año. Pero este escenario se está volviendo cada vez menos creíble a la luz de las declaraciones de Powell y las proyecciones revisadas.

Los mercados financieros ahora anticipan con cautela un recorte de tasas en septiembre con una probabilidad del 57.3%, y luego otro en diciembre pero con mucha más incertidumbre, con una probabilidad menor del 42.1%.

Fuente: Herramienta CME Fedwatch.

El principal obstáculo para recortes rápidos de tasas de interés sigue siendo el riesgo de que se impongan nuevos aranceles a los precios al consumidor. El propio Powell ha reconocido que la transferencia de aumentos de costos a los consumidores es una amenaza que debe ser monitoreada de cerca.

En este contexto, recortar las tasas de interés demasiado pronto podría ser contraproducente, poniendo en peligro los esfuerzos por mantener la inflación bajo control.

Tasas hipotecarias sostenidamente altas

La posición de espera de la Fed tiene un impacto directo en las condiciones de financiamiento inmobiliario. Aunque las tasas de los préstamos hipotecarios no están indexadas mecánicamente a las tasas de interés clave, están estrechamente vinculadas a las expectativas de política monetaria, a través de los mercados de bonos.

Hoy, la tasa promedio de una hipoteca a 30 años es de alrededor del 6.9%, según Mortgage News Daily, y ha fluctuado poco desde el comienzo del año.

Este alto nivel se explica por la resistencia de las tasas de los bonos a 10 años, que incorporan tanto el riesgo inflacionario como la falta de visibilidad sobre el momento de las futuras decisiones de la Fed.

Además, los préstamos a tasa variable y las líneas de crédito hipotecario, que están directamente vinculados a la tasa de política, frecuentemente superan el 8%, según Bankrate.

Desde 2022, los sucesivos aumentos de tasas de interés de la Fed han aumentado mecánicamente el costo del crédito. Los pagos mensuales por la misma propiedad se han disparado en tres años. A pesar de los recortes de tasas de la Fed desde 2024, las tasas hipotecarias se han mantenido altas.

Fuente: CNET

Esta situación está pesando fuertemente sobre la demanda, particularmente entre los compradores primerizos, cuya capacidad de endeudamiento es más sensible a las condiciones financieras.

Varias instituciones ahora esperan que las tasas hipotecarias se mantengan altas durante el año en curso, salvo un gran shock externo.

"Las tasas promedio probablemente se mantendrán en el rango del 6.75% al 7.25% a menos que la Fed señale múltiples recortes," dijo Nicole Rueth de Movement Mortgage, según CNET.

Matt Schulz, analista jefe de crédito en LendingTree, agregó: "No veo cambios importantes en el futuro inmediato, lo que significa que aquellos que buscan una casa este verano deberían esperar que las tasas se mantengan relativamente altas.", según CNBC.

Demanda debilitada y acceso al crédito más difícil

El mantenimiento de tasas tan altas tiene un efecto dual en el mercado inmobiliario: desanima la compra, pero también ralentiza las reventas, ya que los propietarios ya comprometidos con préstamos a tasas bajas no tienen interés en vender para endeudarse en términos mucho menos favorables.

Esto contribuye a la escasez de viviendas disponibles, lo que mantiene los precios altos en muchas áreas urbanas, exacerbando el problema de la asequibilidad.

Para los hogares, el acceso al crédito se está volviendo más selectivo. Las condiciones de los préstamos se están endureciendo, y las solicitudes con baja capitalización o ingresos inestables tienen más probabilidades de ser rechazadas.

Un entorno de restricciones a largo plazo para los prestatarios

En este contexto, los prestatarios tienen poco margen de maniobra. Aquellos que contemplan la compra de una propiedad deben lidiar con altos costos de financiamiento, oferta limitada y creciente presión sobre su capacidad de endeudamiento.

Las oportunidades de renegociación siguen siendo limitadas, excepto para los prestatarios que obtuvieron hipotecas a tasas muy por encima de las actuales, lo que se ha vuelto raro.

También se requiere precaución por parte de aquellos que planean ingresar al mercado inmobiliario en los próximos meses. Sin un cambio claro en la política de la Fed, es poco probable que las condiciones de crédito mejoren significativamente antes de 2026.

Esto no significa que no debas comprar, sino que debes comprar con plena conciencia del costo real del crédito, y teniendo en cuenta la posibilidad de que las tasas no bajen tan rápido como se espera.

Un impacto que va más allá del sector inmobiliario

Las decisiones de la Fed no se limitan a la vivienda. Están teniendo un impacto en todo el mercado de crédito de EE.UU., afectando directamente las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles, las líneas de crédito y los préstamos estudiantiles.

Las tarjetas de crédito a tasa variable son de las más sensibles a las subidas de tasas. El promedio ahora supera el 20%, no muy lejos del récord histórico del año pasado, señala Bankrate.

"Las tasas de las tarjetas son dolorosas porque son extremadamente altas," resume Charlie Wise de TransUnion, citado por CNBC. Incluso una reducción de dos puntos en la tasa de referencia solo proporcionaría un ligero alivio, agrega.

Los préstamos para automóviles también están bajo presión. Las tasas rondan el 7.3% para vehículos nuevos y el 11% para modelos usados, según datos de Edmunds citados por CNBC. A esto se suman los efectos inflacionarios de los aranceles sobre los vehículos importados.

"Financiar un vehículo se está volviendo simplemente inasequible para un número creciente de consumidores," señala Ivan Drury de Edmunds.

En cuanto a los préstamos estudiantiles, los préstamos federales se mantendrán relativamente estables, con una ligera caída al 6.39% el 1 de julio, señala CNBC. Pero los préstamos privados, a menudo a tasas variables, continúan en aumento, exponiendo a los prestatarios menos solventes a condiciones cada vez más estrictas.

Tasas de interés elevadas: Una realidad que se está consolidando

La última reunión de la Fed confirma el mantenimiento de una política monetaria decididamente cautelosa, en un entorno aún marcado por la incertidumbre geopolítica y los riesgos inflacionarios.

Para los prestatarios, y en particular para los hogares de bajos ingresos y los compradores jóvenes, esto significa un acceso al crédito más caro y más difícil. En ausencia de señales claras de relajación, las altas tasas inmobiliarias parecen estar destinadas a durar.