Mercados privados: Razones para ser optimistas

• El descenso continuado de la inflación, el comienzo de la normalización de los tipos de interés de los bancos centrales y la mejora del equilibrio entre la oferta y la demanda de capital crean un entorno favorable para las inversiones en mercados privados. Sin embargo, las persistentes tensiones geopolíticas subrayan la necesidad de diversificar la asignación de activos.
• Consideramos especialmente atractivas las inversiones en el mercado privado alineadas con megatendencias a largo plazo como la revolución de la IA, la descarbonización, la desglobalización y los cambios demográficos.
• Prevemos que la tendencia al alza del private equity persistirá durante el cuarto trimestre. Favorecemos las adquisiciones de empresas pequeñas y medianas frente a grandes.
• Para la deuda privada y el crédito alternativo prevemos que las rentas seguirán siendo atractivas incluso cuando los tipos de interés se normalicen, dado que se espera que los tipos se mantengan altos durante más tiempo en comparación con los niveles observados en las dos últimas décadas.
• Las infraestructuras para la transición energética siguen siendo especialmente atractivas por su fuerte correlación con la inflación y sus características que favorecen la generación de ingresos seguros. También proporcionan una diversificación positiva a las carteras a través de la exposición a primas de riesgo distintas como los precios de la energía.
• En muchos segmentos del mercado inmobiliario, los precios se están estabilizando en niveles bajos lo que supone una oportunidad para acceder a activos con sólidos fundamentales a valoraciones atractivas.

A principios de este año, nuestras perspectivas para las inversiones en el mercado privado se tornaron optimistas. Esta perspectiva se sustentaba en nuestra expectativa de un descenso controlado de la inflación y de avances hacia una normalización de los tipos de interés oficiales de los bancos centrales. En la actualidad, hay pruebas de que la inflación ha caído significativamente y de que se ha iniciado un ciclo de relajación. Sin embargo, persisten las tensiones geopolíticas, y el riesgo de una escalada de conflictos en todo el mundo subraya la importancia de contar con una asignación diversificada dentro de los mercados privados.

A medida que nos adentramos en el cuarto trimestre de 2024, los mercados privados vuelven a los niveles anteriores a la pandemia en términos de captación de fondos, actividad inversora y valoraciones, lo que crea un equilibrio favorable entre la oferta y la demanda de capital para nuevas inversiones. Esperamos que la reciente bajada de los tipos de interés oficiales por parte de los bancos centrales de EE.UU. y Europa, la previsión de nuevos recortes y las recientes medidas de estímulo de China proporcionen vientos de cola a la economía mundial y, por extensión, a las inversiones en los mercados privados de todo el mundo. Esperamos que esto beneficie a las inversiones de capital privado (private equity), capital inmobiliario y de infraestructuras, respaldadas por el descenso de los tipos de interés de los préstamos. También puede ser ventajoso para las inversiones en deuda, ya que se espera que las tasas de impago, que se han mantenido en gran medida por debajo de las medias a largo plazo, sigan siendo moderadas.

En los sectores que han corregido por encima de los niveles de 2019, como el inmobiliario y el de venture capital, observamos los primeros indicios de recuperación, aunque en el inmobiliario la situación varía según los sectores y las regiones. Tras importantes correcciones de valoración en el sector inmobiliario, nuestros marcos de valoración propios sugieren que 2024 y 2025 serán años atractivos para nuevas inversiones inmobiliarias en los mercados europeos. El venture capital está experimentando un nuevo impulso con una proporción cada vez mayor de inversiones centradas en la inteligencia artificial (IA).

Consideramos especialmente atractivas las inversiones en el mercado privado alineadas con megatendencias a largo plazo como la revolución de la IA, la descarbonización, la desglobalización y los cambios demográficos. La IA está impulsando la actividad inversora más allá del venture capital, también está generando inversiones en centros de datos, que además requerirán una mayor inversión en energías renovables para abordar de forma sostenible una demanda energética en rápido crecimiento.

Los ingresos siguen siendo atractivos, y el ciclo de impagos parece haberse evitado de nuevo. Con la prima de riesgo en descenso, seguimos favoreciendo las inversiones que se benefician de las ineficiencias del mercado, centrándonos primero en los fundamentales y no en los activos en dificultades.

En las siguientes secciones, destacamos las oportunidades más atractivas dentro de cada clase de mercado privado.

Private Equity

El private equity o capital privado ha experimentado un impulso positivo en 2024, con unos volúmenes de operaciones y salidas que siguen normalizándose. La rentabilidad de los fondos de private equity ha pasado a ser positiva por primera vez desde finales de 2021, y la de los fondos buyout se mantiene estable y positiva. Aunque la actividad de distribución está por debajo de la media a largo plazo, ha aumentado constantemente cada trimestre. Prevemos que esta tendencia al alza del private equity persistirá en el cuarto trimestre, sobre todo con la nueva relajación monetaria prevista.

Seguimos abogando por un enfoque muy selectivo, centrándonos en oportunidades que coincidan con las tendencias mundiales y puedan captar una prima de complejidad.

Además, favorecemos las adquisiciones de empresas pequeñas y medianas frente a las grandes, debido a un entorno más favorable de dry powder y a un descuento de valoración que, a pesar de una ligera caída de los múltiplos de entrada para las adquisiciones más grandes, se ha mantenido en torno a 5 veces EV/EBITDA (véase el gráfico). Las pequeñas y medianas adquisiciones también tienen una estrategia de salida adicional: vender sus empresas en cartera a fondos de adquisiciones más grandes.

Seguimos creyendo que la innovación continua en IA, tecnología energética disruptiva y biotecnología estará impulsada por empresas semilla y en fase inicial. Dentro del venture capital, las inversiones en IA generativa se han disparado y se espera que alcancen casi el 15% del volumen total de inversión en 2024, frente a solo el 2% en 2022, lo que demuestra que la innovación en IA está impulsada principalmente por las startups.

Desde una perspectiva geográfica, América del Norte, Europa Occidental, China e India nos parecen atractivas. China sigue siendo el segundo mayor mercado de private equity a escala mundial, y el mercado del RMB desempeña un papel fundamental a la hora de impulsar el crecimiento. La India cuenta con un sector de private equity en rápida evolución, con un amplio abanico de empresas de alto crecimiento.

Deuda privada y alternativos de crédito

Prevemos que las rentas seguirán siendo atractivas incluso cuando los tipos de interés se normalicen, dado que se espera que los tipos se mantengan altos durante más tiempo en comparación con los niveles observados en las dos últimas décadas. Las rentas son especialmente atractivas en EE.UU. debido a la fortaleza del PIB y al apoyo de las políticas.

Dado que los bancos regionales están sobreexpuestos al sector inmobiliario comercial (CRE), esperamos que los tipos de interés de los préstamos en este sector se mantengan altos. Por lo tanto, éstos proporcionarán una oportunidad atractiva ofreciendo nuevos préstamos a prestatarios sólidos en activos bien posicionados. La deuda de infraestructuras sigue siendo una fuente constante de flujo de caja estable, y la financiación especializada y basada en activos ofrece altos ingresos, con una fuerte diversificación y baja correlación, así como una menor exposición a la volatilidad.

Los bancos de EE.UU. y Europa siguen reduciendo sus volúmenes de préstamos ante la creciente presión reguladora. Aunque los mercados sindicados han ofrecido una financiación considerable (más de 700 deudas colateralizada con Préstamos -CLO, por sus siglas en inglés- emitidas en menos de 200 días hábiles), esta oferta se ha encontrado con una demanda muy fuerte y las primas de riesgo en el mercado de deuda líquida se han desplomado, arrastrando también a la baja las primas de las CLOs y de los préstamos directos. La deuda privada y el crédito alternativo parecen muy atractivos en términos relativos, y las rentabilidades y las distribuciones de efectivo siguen siendo apetecibles en estos ámbitos.

Favorecemos las inversiones que ofrecen altos ingresos y se benefician de las ineficiencias de provisiones de capital. Entre ellas se incluyen:

• Ingresos defensivos procedentes de deuda de infraestructuras con flujos de caja estables y de baja volatilidad.
• Ingresos oportunistas de sectores con titulares de prensa negativos que causan sesgo emocional, como el inmobiliario.
• Ingresos no correlacionados de sectores como los valores vinculados a seguros.
• Ingresos diversificadores, como la financiación basada en activos, que se beneficia de una provisión de capital ineficiente, o sectores con acceso limitado al capital, como la microfinanciación.

Nos centramos en activos con fundamentales sólidos y prestatarios fuertes, más que en activos en dificultades o en operaciones a gran escala. Por ejemplo, nos gustan los préstamos transitorios recién originados (préstamos puente), o los préstamos para el desarrollo y la construcción que habrían concedido los bancos. No nos gusta comprar a los bancos préstamos originados hace años.

En la actualidad, muchos mercados líquidos tienen primas de riesgo históricamente ajustadas, mientras que el exceso de rentabilidad puede encontrarse en sectores especializados como los valores vinculados a seguros (ILS). Tras Helene y Milton, los dos grandes huracanes que han azotado recientemente Estados Unidos, el sector de seguros y reaseguros se enfrentará a importantes pérdidas. Las estrategias ILS, incluidos los bonos catástrofe, suelen estar expuestas a sucesos aún más graves. Por lo tanto, esperamos ver un impacto limitado de estas catástrofes naturales en dichas estrategias. No obstante, prevemos que esta actividad ciclónica contribuirá a mantener los diferenciales de la clase de activos ILS en niveles históricamente elevados, convirtiéndola en una de las clases de activos de renta fija alternativa que seguirá ofreciendo primas de riesgo más altas. Dado que se prevén menores tasas de impago a medida que disminuyan los tipos de las pólizas, también consideramos que las obligaciones de préstamo garantizadas (CLO) y las CLO equity constituyen sólidas oportunidades de rentabilidad.

Infraestructuras

El segmento de infraestructuras para la transición energética sigue siendo especialmente atractivo, por su fuerte correlación con la inflación y sus característicsa que le permiten ofrecer ingresos seguros. Como hemos señalado anteriormente, también proporciona una diversificación positiva a las carteras a través de la exposición a primas de riesgo distintas, como los precios de la energía.

El impulso a la descarbonización, unido a la preocupación por la seguridad energética, amplificada por el actual conflicto en Ucrania, sigue beneficiando a las energías renovables. La continua preocupación por el coste de la vida en varias economías también pone de relieve la cuestión de la asequibilidad de la energía. En muchas regiones del mundo, las energías renovables son la opción más rentable para la producción de electricidad.    

En la actualidad, las energías renovables cuentan en Europa con una base de 600.000 millones de euros, lo que representa el 45% de las transacciones de infraestructuras. Para principios de la década de 2030, se prevé que esta cifra se duplique con creces hasta alcanzar los 1.3 billones de euros, lo que podría convertir a las energías renovables y a las infraestructuras de transición energética en la mayoría de los activos invertibles del sector. Además, las tecnologías relacionadas con las renovables, como el hidrógeno, las bombas de calor, las baterías y la recarga de vehículos eléctricos, desempeñarán un papel crucial a la hora de facilitar la descarbonización de sectores como el transporte, la calefacción y la industria pesada.

El mercado ha pasado a tener un perfil comprador durante 2024, lo que ha recalibrado las rentabilidades previstas debido al aumento de los tipos de interés y a la reducción del dry powder, creando una brecha entre la oferta y la demanda de proyectos renovables y la limitada inversión de capital. El entorno actual sigue siendo atractivo para las estrategias core/core+, con una rentabilidad superior a 200 puntos básicos desde principios de 2023. Favorecemos las estrategias core/core+ que se benefician de un sólido comportamiento de los activos y una mayor generación de efectivo a través de una gestión activa. De forma selectiva, existen oportunidades de mayor rentabilidad en proyectos de infraestructuras como el hidrógeno, aunque mantenemos la cautela sobre los desarrollos en fase inicial.

Los avances de la IA están impulsando la demanda del sector de las energías renovables, en particular el aumento del consumo de electricidad para los centros de datos. Este cambio de la demanda sigue apoyando la fijación de precios de la electricidad verde a largo plazo, respaldada por la intención de las empresas de reducir a cero su consumo neto.

De hecho, vemos cómo los gobiernos europeos refuerzan sus compromisos con las energías renovables, incluido el Reino Unido tras las recientes elecciones (véase el gráfico). Estos ambiciosos objetivos requieren la movilización de capital institucional.

Mercado inmobiliario

Como hemos observado anteriormente, el mercado inmobiliario ha experimentado correcciones de valor en todo el mundo, aunque en distintos grados según las regiones, los sectores y las estructuras de inversión. En muchos segmentos, los precios se están estabilizando en niveles bajos (véase el gráfico), lo que supone una oportunidad para acceder a activos con sólidos fundamentales a valoraciones atractivas. Nuestro marco de valoración propio sugiere que 2024 y 2025 serán años oportunos para las inversiones inmobiliarias, con una gama más amplia de mercados ofreciendo un valor justo o mejor.

Los ingresos han aumentado en la mayoría de los mercados gracias a los ajustes de valor y a la moderación de la coyuntura económica. Esto subraya que la reciente revalorización del mercado ha sido principalmente una cuestión de mercados de capitales y se ha desvinculado en cierta medida de los fundamentos subyacentes, salvo en el muy denostado sector secundario de oficinas. Aunque la demanda no ha sido inmune a la ralentización del crecimiento económico, la escasez de oferta debida al aumento de los costes de construcción y de financiación de la deuda se ha traducido en una escasez de espacio de alta calidad que cumpla las normas ESG.

También surgen oportunidades de modernizar los edificios para adaptarlos a su uso, con especial atención a la sostenibilidad. Esto es pertinente dada la limitada disponibilidad actual de capital de deuda, la creciente presión normativa y las cambiantes preferencias de los ocupantes.

Creemos que todos los bienes inmuebles son operativos y, con un enfoque orientado a la hostelería, los inversores pueden obtener ingresos adicionales de los servicios contribuyendo al éxito de los negocios de los inquilinos, dando prioridad a la sostenibilidad y a las medidas de impacto.