Fondos inmobiliarios de capital variable: los costes de cobertura de divisas inhiben la diversificación geográfica


Este artículo ha sido escrito por Frank Netscher, analista de Scope Group

Los elevados costes de la cobertura de las divisas han hecho que los fondos inmobiliarios de capital variable de la zona euro se centren más en sus mercados nacionales para nuevas inversiones que en la diversificación previa en Estados Unidos y Reino Unido, según Scope.

Mientras que los diferenciales de tipos de interés entre la zona euro y los Estados Unidos y el Reino Unido se han reducido un poco en los últimos meses, la Reserva Federal y el Banco Central Europeo han señalado recientemente que llevarán a cabo una política monetaria menos restrictiva.

"Puede pasar algún tiempo antes de que los costes de cobertura del dólar y la libra esterlina hayan caído lo suficiente como para atraer a los gestores de activos europeos de vuelta a los EE.UU. y al Reino Unido", dice Frank Netscher, analista de Scope.

El análisis de Scope sobre los Fondos inmobiliarios de capital variable retail, con un volumen de fondos de unos 90 000 millones de euros, muestra que sus gestores han vuelto a centrarse en los activos en euros, incluso para los fondos que normalmente se esfuerzan por una diversificación global.

La cobertura de divisas es importante para los fondos porque la normativa europea les obliga a limitar su exposición al riesgo de tipo de cambio de las inversiones en los mercados inmobiliarios internacionales. En el caso de Alemania, el código de inversión (KAGB) permite que un fondo inmobiliario de capital variable esté expuesto al riesgo cambiario sólo hasta el 30% de sus activos. En la práctica, los gestores de activos se esfuerzan por limitar la exposición al riesgo divisa al 5% o menos para proteger la reputación de aversión al riesgo del sector. Para los fondos analizados por Scope, la exposición media a divisas sin cobertura era de sólo el 1% de los activos a finales de 2018.

"En la práctica, la demanda de minimizar el riesgo divisas está haciendo que algunos mercados sean poco rentables", dice Netscher.

Tomemos como ejemplo a Estados Unidos. Los fondos pueden comprar bienes inmuebles en las categorías de menor riesgo -las denominadas propiedades Core y Core Plus- con un rendimiento inicial más alto que los activos con un perfil similar en la eurozona. Esto suele implicar una prima de entre 100 y 150 puntos básicos por encima de los rendimientos de los bienes inmuebles comerciales alemanes, por ejemplo. Sin embargo, si se tienen en cuenta unos costes de cobertura de entre 200 y 250 puntos básicos, el mercado estadounidense pierde su atractivo para los fondos basados en la zona euro.

El costo de la cobertura del dólar ha aumentado enormemente desde 2014, alcanzando un máximo de 350 puntos básicos en la segunda mitad de 2018. En el caso de los activos del Reino Unido, los costes de cobertura para los inversores de la eurozona no son tan elevados en comparación con los de Estados Unidos, pero han aumentado de forma constante en los últimos años.

"Las incertidumbres sobre el Brexit, con Reino Unido planeando abandonar la UE el 31 de octubre más de tres años después del referéndum, también han contribuido a que los activos del Reino Unido resulten menos atractivos en los últimos tres años", afirma Netscher.

"En respuesta, los gestores de activos de la zona euro han adquirido predominantemente nuevas propiedades localmente, evitando la necesidad de cubrirlas, prefiriendo los principales mercados del euro, como Alemania, Francia y los Países Bajos, o eligiendo países escandinavos en los que los diferenciales de tipos de interés son más estrechos", afirma.

Los fondos inmobiliarios de capital variable consultados por Scope adquirieron propiedades en 18 países diferentes en 2018, siendo Alemania, por mucho, el lugar más popular, donde ser realizaron 7 800 millones de euros de nuevas inversiones. Casi 3.000 millones, es decir, alrededor del 39% del volumen total invertido, se destinaron a la adquisición de bienes inmuebles en Alemania. Esto contrasta con los 980 millones o el 13% invertido en EE.UU. – cuando en 2016 suponía más de un tercio de las nuevas inversiones-, y los 780 millones o el 10% en el Reino Unido – que en 2017 suponía el 20%-.

Inversiones por países 2016 – 2018

inversiones por paises

Fuente: Scope Analysis

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