Las “esposas” hipotecarias impulsan a los constructores de viviendas

Este artículo ha sido escrito por Ben Laidler, estratega de mercados globales de eToro

VIVIENDA: El mercado inmobiliario estadounidense se ha visto afectado por la subida de los tipos hipotecarios (véase el gráfico) y la caída de los precios de la vivienda, pero los valores de los constructores de viviendas han sido algunos de los que mejor comportamiento han tenido este año. El limitado inventario de viviendas existentes está impulsando a su vez una fuerte demanda de viviendas nuevas y de sus constructores. Los propietarios de viviendas ya existentes no pueden vender porque las hipotecas heredadas a tipo fijo son baratas, mientras que la demografía y la formación de familias siguen impulsando la demanda de primera vivienda. Se trata de una anomalía del mercado, ya que los indicadores más amplios, desde los REIT residenciales hasta las infraestructuras, pasando por los precios de la madera, no han gozado de tanta fortaleza. Pero es probable que el sector haya visto lo peor, ya que los tipos de interés se acercan a niveles máximos y la economía sigue siendo muy resistente.

CONSTRUCTORES: El índice estadounidense de constructores de viviendas se ha revalorizado un 20% este año, el doble que el S&P 500, y también ha subido un 40% desde su mínimo de 2022. Las ventas mensuales de viviendas nuevas se sitúan un 25% por encima del mínimo de 2022 y un 5% por encima de la media a largo plazo, mientras que los niveles de existencias disponibles se sitúan en el mínimo anual de 8 meses. Los precios medios de venta han caído hacia los 420.000 dólares, lo que refleja el peso de los compradores de primera vivienda. Por el contrario, las ventas de viviendas existentes han descendido un 30% con respecto al año pasado y se sitúan un 25% por debajo de la media a largo plazo. Las mayores constructoras, como Pulte y DR Horton, han repuntado, pero siguen preparadas para tiempos inciertos y cotizan por debajo de 10 veces el PER previsto.

“ESPOSADOS”: Una hipoteca típica en EE.UU. tiene un tipo fijo durante 30 años. Esto ha supuesto un obstáculo para la oferta de reventa, que normalmente domina el mercado residencial en una proporción de 6:1 frente a la nueva construcción. Muchos no están dispuestos a cambiar de casa hoy y perder su tipo hipotecario heredado barato. Los tipos medios actuales de los nuevos préstamos se sitúan en el 6,8%, frente a los niveles por debajo del 3% disponibles hasta 2021. Esto hace que la cuota mensual de una hipoteca ronde hoy los 3.000 dólares, suponiendo un pago inicial del 20% y un precio medio de la vivienda de 500.000 dólares. Esto es un 50% más alto que el anterior reembolso por debajo del 3%.