EE.UU. bienes raíces: Un mercado en convalecencia, entre esperanzas y restricciones

A pesar de los signos tentativos de mejora, el mercado inmobiliario estadounidense sigue atrapado en un dilema familiar: altos precios y tasas de interés disuasorias. Los últimos datos publicados sobre ventas de viviendas, precios de casas y solicitudes de préstamos confirman un hecho: la actividad se está estabilizando, pero a un nivel históricamente bajo, con pocas posibilidades de una recuperación real sin una relajación marcada en las tasas hipotecarias.

Una mejora engañosa en las ventas de viviendas existentes

En mayo, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 0.8% mes a mes, alcanzando una tasa anualizada de 4.03 millones de transacciones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Esta cifra, ligeramente por encima de las expectativas, sin embargo, oculta una realidad más sombría: interanualmente, las ventas han caído un 0.7% y permanecen un 25% por debajo de los niveles previos a la pandemia.

Ventas de viviendas existentes. Fuente: FXStreet

Los contrastes regionales son notables. Mientras que el Noreste (+4.2%) y el Medio Oeste (+2.1%) registraron aumentos, el Oeste experimentó una caída del 5.4% en comparación con abril y una disminución del 6.7% interanual. El Sur, por otro lado, está estancado.

Este desglose ilustra una dinámica geográfica cambiante, con mercados históricamente sobrecalentados luchando por ajustarse a nuevas condiciones financieras.

Fuente: Mortgage News Daily

Las esperanzas de un rebote se ven comprometidas por la caída en las ventas de viviendas nuevas

Mientras que las ventas de viviendas antiguas muestran una ligera mejora, las ventas de viviendas nuevas están desplomándose. En mayo, cayeron un 13.7%, alcanzando su nivel más bajo en siete meses, señalando un mayor deterioro en la demanda en un segmento que es esencial para la reactivación del stock de viviendas.

Ventas de viviendas nuevas. Fuente: FXStreet

Los constructores, enfrentados a un apetito de compra en declive, están aumentando los incentivos de venta y reduciendo precios. Pero incluso estos esfuerzos están luchando por compensar el impacto de las altas tasas de interés.

Como resultado, el stock de viviendas nuevas no vendidas ha aumentado a 507,000 unidades, equivalente a 9.8 meses de ventas, un 15% más que en mayo de 2024 y un nivel no visto desde la crisis de 2009, señala CNBC.

Los precios siguen siendo altos, pero el impulso se está desacelerando

El precio medio de las viviendas antiguas se situó en 422,800$ en mayo, según datos de la NAR, un nuevo récord para el mes y un aumento del 1.3% interanual. Pero este crecimiento oculta un punto de inflexión.

Según el índice Case-Shiller, los precios cayeron un 0.4% en abril tras el ajuste estacional, marcando el segundo mes consecutivo de declive. Y la desaceleración es generalizada, con el crecimiento anual cayendo al 2.7%, su ritmo más lento desde la primavera de 2023, según S&P Global.

Esta desaceleración es particularmente notable en las principales metrópolis donde los precios de las casas se dispararon durante la pandemia. Tampa (-2.2%) y Dallas (-0.2%) ya están registrando caídas interanuales, mientras que Nueva York (+7.9%), Chicago (+6.0%) y Detroit (+5.5%) ahora lideran el aumento, prueba de que la geografía del mercado está siendo rediseñada.

Accesibilidad de la vivienda: El corazón del asunto

El Índice de Pagos de Solicitudes de Compra (PAPI) de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), que mide la carga de los pagos hipotecarios en relación con los ingresos, volvió a aumentar en mayo.

El pago medio para un prestatario ahora se sitúa en 2,211$ por mes, señala la MBA, incluso cuando los ingresos han aumentado. Claramente, aunque los precios están desacelerándose, el aumento de las tasas sigue pesando fuertemente en los presupuestos.

Con un 6.81%, la tasa hipotecaria promedio a 30 años, según la NAR, sigue cerca del 7%, un nivel que muchos compradores, especialmente los compradores por primera vez, están luchando por soportar. Como resultado, la participación de los compradores por primera vez ha caído al 30% de las transacciones, muy por debajo de los niveles históricos.

Un mercado dependiente de las tasas de interés

"Si las tasas de interés caen en la segunda mitad del año, podemos esperar un rebote en las ventas," reitera Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. 

Pero este escenario sigue siendo incierto ya que la Fed enfrenta tensiones geopolíticas (conflicto en el Medio Oriente, guerra comercial) que alimentan incertidumbres sobre la inflación, incitando una actitud de espera por un lado, y presión política del presidente estadounidense Donald Trump para bajar las tasas de interés por el otro.

El indicador adelantado de ventas de viviendas pendientes repuntó un alentador 1.8% en mayo. Pero la cautela sigue siendo la orden del día. Los compradores son sensibles a las más mínimas fluctuaciones en las tasas de interés, y hasta un ligero aumento podría retrasar aún más sus decisiones.

Una transición lenta, aún no una recuperación

El mercado inmobiliario estadounidense parece estar emergiendo lentamente de su letargo, pero avanza con cautela por un camino lleno de obstáculos. El aumento en el inventario y la desaceleración en los precios son signos de reequilibrio. Pero, mientras las tasas de interés se mantengan altas, la accesibilidad de la vivienda seguirá siendo un desafío para millones de estadounidenses.

Los próximos meses serán cruciales. Un recorte de tasas podría revivir el impulso, pero si se retrasa, el mercado podría permanecer atrapado en este frágil estado intermedio, ni en crisis ni en recuperación.